Un murales sulla facciata di un condominio si può fare e il percorso è sempre lo stesso, tre passaggi. Prima l’assemblea delibera l’intervento e il riparto della spesa, poi si presenta al Comune il titolo edilizio, che per il Consiglio di Stato è almeno una CILA, infine si realizza l’opera. Il costo non si quota al metro quadro, dipende dall’altezza della parete, dal ponteggio, dalla superficie e dal soggetto scelto. L’ostacolo vero non è quasi mai tecnico, è il limite del decoro architettonico previsto dall’articolo 1120 del codice civile, che si supera con un progetto discusso prima e non dopo.
Quale maggioranza serve in assemblea per approvare un murales
La facciata è una parte comune dell’edificio, quindi il murales non lo decide il singolo condomino. Serve una delibera dell’assemblea.
A determinare la maggioranza è la qualificazione dell’intervento. Il Consiglio di Stato, con la sentenza numero 1289 del 2023, ha inquadrato il dipinto murale su facciata come manutenzione straordinaria. Con questa qualificazione le opere di notevole entità si approvano con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.
Se invece l’intervento viene qualificato come innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile, la soglia sale, perché servono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio, cioè circa 667 millesimi. È una differenza che conviene chiarire con l’amministratore prima di convocare l’assemblea, non dopo aver votato.
Perché serve la CILA anche per un murales
Il pregio artistico dell’opera non esonera dagli obblighi amministrativi. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza numero 1289 del 2023, nata dal caso di un condominio in centro storico che aveva realizzato un dipinto murale di 36 metri quadri su una facciata affacciata su strada pubblica. Il Comune ne aveva ordinato la rimozione, considerando l’opera una trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio.
Il principio che ne esce è netto. Conta la trasformazione visiva del territorio, a prescindere dal valore artistico dell’opera e dalla reversibilità della pittura. La realizzazione di un murales in facciata rientra nella manutenzione straordinaria, quindi richiede almeno una CILA presentata al Comune, oltre al rispetto del regolamento edilizio comunale.
Sui vincoli la stessa vicenda dice una cosa utile. La Soprintendenza aveva dichiarato la propria incompetenza, perché non rilascia titoli per opere decorative su edifici non sottoposti a vincolo culturale ai sensi del decreto legislativo 42 del 2004. Un condominio senza vincolo non passa dalla Soprintendenza, un edificio vincolato sì. La verifica va fatta prima di ogni altra cosa.
Come si ripartisce la spesa fra i condomini
Trattandosi di una parte comune, la spesa si divide secondo la tabella millesimale di proprietà. Ogni condomino paga in proporzione ai propri millesimi, senza distinzioni legate al piano o alla visibilità della parete dal proprio appartamento.
La conseguenza pratica vale la pena metterla in conto. Chi abita al piano alto e non vedrà mai il murales paga come chi sta al piano terra. È uno dei motivi per cui questi progetti si arenano in assemblea, molto più della diffidenza verso la street art. Portare in riunione un progetto visivo e un preventivo dettagliato cambia la discussione, perché sposta il voto dal gusto personale al valore dell’immobile.
Quanto costa un murales sulla facciata di un condominio
Non esiste un prezzo a catalogo, perché un murales è un’opera artigianale che si quota a preventivo sul progetto reale. Valgono le stesse voci che determinano quanto costa un murales su commissione, con quattro variabili che su una facciata condominiale pesano più di tutte le altre.
L’altezza della parete è la prima. Oltre i tre metri servono trabattelli, ponteggi o piattaforme aeree. Il noleggio con montaggio e smontaggio incide sul preventivo quanto il lavoro pittorico, a volte di più.
La superficie è la seconda, con l’avvertenza che non si ragiona soltanto al metro quadro. Il metro quadro di un fondo a tinta unita non costa come il metro quadro di un ritratto dettagliato, anche sulla stessa parete.
Il soggetto è la terza, spesso la più sottovalutata. Un lettering richiede ore diverse rispetto a una figura realistica. Le ore dell’artista sono il cuore del costo, tutto il resto ci gira intorno.
Lo stato del supporto è la quarta. Un intonaco ammalorato va risanato prima di dipingere, altrimenti l’opera si degrada in pochi anni. Su un condominio conviene far coincidere il murales con un intervento di manutenzione già in programma, così il ponteggio si monta e si paga una volta sola.
I prezzi al metro quadro che circolano online per la tinteggiatura di una facciata, indicativamente fra i 15 e i 35 euro al metro quadro senza ponteggio, non sono un riferimento utile. Descrivono la stesura di un colore uniforme, non un’opera dipinta a mano.
Il decoro architettonico, il limite che può fermare tutto
L’articolo 1120 del codice civile vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio. La giurisprudenza lo interpreta in senso ampio, perché la lesione non riguarda soltanto le linee architettoniche, riguarda anche l’armonia complessiva dell’aspetto dell’edificio, a prescindere dal pregio estetico che quell’edificio possa avere.
In pratica un condomino contrario può impugnare la delibera sostenendo che il murales altera il decoro. Il rischio si riduce lavorando sul progetto, con una tavolozza coerente con i materiali della facciata, un soggetto discusso in assemblea e un artista scelto per come dialoga con l’architettura, non per il suo stile più riconoscibile.
Come si arriva a un progetto che l’assemblea approva
Nei condomini la differenza fra un progetto approvato e uno bocciato sta quasi sempre nel percorso, non nel disegno. Noi lavoriamo come ponte fra chi commissiona e gli artisti con cui abbiamo accordi. Su questo tipo di intervento l’ordine che funziona è uno solo.
– Verificare se l’edificio è sottoposto a vincolo culturale, prima di qualsiasi altra cosa.
– Portare in assemblea un progetto visivo, non un’idea generica.
– Allegare un preventivo che separi il ponteggio, la preparazione del supporto e il lavoro artistico.
– Chiarire con l’amministratore quale maggioranza serve, in base alla qualificazione dell’intervento.
– Presentare la CILA al Comune dopo la delibera, non prima.
Una facciata dipinta bene è l’unico intervento di manutenzione che rende un edificio riconoscibile invece di limitarsi a conservarlo. Per questo negli ultimi anni i murales sono entrati nei programmi pubblici di rigenerazione urbana.
Se il condominio sta valutando un murales, la guida completa ai murales su commissione copre il resto del percorso. Il primo passo utile resta capire quale artista ha senso su quella parete. La risposta cambia con l’architettura, con l’esposizione alla luce e con quello che il quartiere si aspetta di vedere. È esattamente il lavoro che facciamo prima di ogni preventivo.
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